原创资讯 跌宕起伏的2020已走向尾声，新冠肺炎疫情爆发，给全球经济发展带来较大的冲击；这一年，中国的经济韧性凸显，房地产作为经济发展的稳定器和压舱石，表现亦超预期，目前全国房地产市场已完全走出疫情影响，进入正常运行通道。2020年中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，实现“稳地价、稳房价、稳预期“长期调控目标。下面，让我们一起回顾2020年镇江房地产市场。
注：本报告分主城与县市数据，县市含丹阳、扬中、句容，来源于金刚石云数据系统，均有平台收集整理分析的网上备案及签约口径，其最终结果解释权归金刚石所有；数据起止时间：2020.01.01-2020.12.31。
一、2020年政策回顾
1、3月2日 镇江疫情期间阶段性调整二套房首付比例40%
2020年6月30日前，不能正常还款的不作逾期处理；对已结清首次公积金贷款的缴存职工家庭二次申请公积金贷款首付比例阶段性调整为40%。
2、4月12日 二套房贷款利率上浮10%
对拥有1套房已结清公积金购房的缴存职工家庭，再次申请公积金贷款利率上浮10%。
3、6月10日 镇江住建局发布
关于进一步规范房地产市场经营行为的通知
4、8月20日 长三角公积金一体化正式落地，异地贷款证明将可互认
沪苏浙皖一市三省住建部门共同签署了《长三角住房公积金一体化战略合作框架协议》，同时，还宣布了长三角住房公积金一体化联席会议制度、日常工作机制及2020年合作推进项目清单。为推动长三角住房公积金一体化加速落地，会议还发布了首批一体化实事项目，包括长三角公积金异地贷款缴存使用证明项目和长三角购房提取异常警示项目，以此作为三省一市合作机制的起始点和落脚点。
5、9月2日 镇江出台公积金新政，可逐月提取还商贷
原先我市提取公积金还商贷采取的是按年提取的单一模式，现逐月提取公积金还商贷业务推出后，职工单身拥有或夫妻共有的自住住房商贷，可委托公积金中心代其逐月提取公积金归还，根据委托人上月商贷还款金额，每月由公积金中心将委托人公积金账户上的资金划转至还商贷的银行卡上。
6、12月24日 镇江市直机关事业单位2021年住房公积金缴存基数调整
根据国务院《住房公积金管理条例》、《镇江市住房公积金管理办法》的规定，从2021年1月1日起，1、市直机关事业单位职工缴存基数为本人上年度月平均工资；2、缴存基数上限为23300元，下限为2020元；3、住房公积金缴存比例不变，仍为单位和个人各12%；4、京口、润州、镇江新区、镇江高新区按照本通知执行，其他辖市区参照执行。
| 镇江市 | |
| 限购 | 不限购，且本地人首套房享有优先购房权 |
| 限贷 | 首贷首付20%-30%，二套30%，三套停贷 （外地户口缴存不贷，本地户口外地缴存可申请异地互认），可享受商转公 |
| 贷款利率 | 2020年央行LPR基准利率为4.75%，首套利率在5.05%，二套5.25%，部分银行可首付20% |
| 限价 | 无 |
| 限售 | 无 |
| 契税 | 1.以家庭为单位首次购买144㎡以下的普通住宅可以减免 2.普通住宅：首次购房90㎡以下1%；首次购房90-144㎡（套内120）1.5%；144㎡（套内120以上） 或非普通住宅或二套房以上3%；商业房或公司产权3% |
| 土拍政策 | 设出让底价，最终报价需高于底价才成交 |
| 预售 政策 | 1.已交付全部土地出让金 2.投资开发建设资金达工程建设总投资25% 3.多层主体形象的30%，小高及以上主体形象的10% 4.装配式建造，预制装配率超过年指标10%，可正负零销售 |
| 资金监管及 提取条件 | 资金监管额度：网签金额30% 提取条件： 1.取得《商品房预售许可证》1个月，可申请拨付限额累计为建设费50%的监管资金 2.主体封顶，可申请拨付限额累计为建设费用75%的监管资金； 3.具备交付条件，可申请拨付限额累计为建设费用100%的监管资金 4.领取商品房初始登记证提取10%（不可预见资金） |
| 其他 政策 | 1.对全日制高校本科以上毕业生来镇就业、创业5年内，租房给予补贴买首套房可享受契税补贴 2.镇江市教育局公布实施学位学段管理制度 3.镇江住房和城乡建设局发布《关于进一步规范房地产市场经营行为的通知》 4.镇江市住房公积金中心出台逐月提取还商贷政策 |
▶镇江全年无实质性调控政策出台，仅微调利率、公积金贷款等来稳定楼市，一切以维稳为主，未能促进市场的回暖。
二、土地市场
年末挂地，土拍时间会顺延到次年，故本年供地量和成交量存在量差
▶2020年土地市场延续19年的低谷，量价齐跌，主城区溢价率更是环比缩减13%；全年土拍主要聚集在第四季度，但热度一般。
土地市场-分布
▶2020年主力供地在镇江县市；主城区供地仅集中在润州、丁卯区域。1-12月全市供应108幅商品房用地，其中主城区占据24幅；总供应约388.5万㎡，涉宅用地占有率达83%，纯住宅、商住挂牌楼面均价分别为3639元/㎡和3197元/㎡。
年末挂地，土拍时间会顺延到次年，故本年供地量和成交量存在量差
年末挂地，土拍时间会顺延到次年，故本年供地量和成交量存在量差
▶成交量与供地量大致同步，涉住土地成交占比80%，整体成交均价仅3400元/㎡，溢价率2%；其中主城区无流拍。2020年1-12月全市成交113幅商品房用地，其中主城区占据24幅，全市总成交约396.3万㎡，涉宅用地占有率为80%，纯住宅、商住成交楼面均价分别为3399元/㎡和3389元/㎡，纯住宅地块溢价率达1.9%。
土地市场-热门地块
▶2020年共计6幅热门地块成交，其中奥园首次进入镇江市区，中海丹阳热销之后续拿地，楼面价5310元/㎡，成为丹阳当年地王。
土地市场-排名
▶恒大集团分获地块幅数和拿地规模首位的位置，主要在句容乡镇以及扬中拿地，拿地价格较低。
小结：
▶无限制政策出台，拿地自由度较大；全年全市共成交:113幅地块，396万㎡，成交金额245亿，涉宅用地90幅，350万㎡；
▶涉宅用地平均楼面地价3439元/㎡，平均溢价1.3%，宅地最高溢价为39%， 溢价较小；
▶住宅用地仍为成交主力，占比全年成交的59%，商业、商办成交占比全市总量约18%；
▶丹阳为供应主力，总供应97万方；主城区供应24块，全部成交，主力区域为润州区，共成交37万方。
2020年镇江土地市场进入低谷期，主城区市场最冷开发商关注低，丹阳关注度更高。
三、住宅市场（主城）
住宅市场-走势
▶2020年全年供销量缩减，成交环比下降12%，均价小升，上涨2%；一季度受疫情影响，楼市进入最低谷，二季度开始低价跑量，市场慢慢复苏，四季度市场到达年度顶峰，其中12月成交量同比19年增长67%，库存去化周期明显缩短，已逐渐进入安全期。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
▶2020年全年分三个阶段，1季度疫情影响下，供销量缩减严重，2-3季度各家低价跑量，唤起市场的回暖，直至四季度市场真正复苏，成交量同比增长近50%，表现亮眼。
1、2020年，镇江主城区商品住宅上市量为160.2万㎡，销售量为183.8万㎡。
2、2020年，主城平均成交价为10459元/㎡，同比增长2.25%；成交总额192亿元。
▶总的来说，随着疫情的缓和，镇江市房地产市场复苏信号明显。2020年第四季度对比2019年同期，亦是亮眼的表现。
住宅市场-认购
▶2020年镇江市主城区共有118个楼盘加推，整体认购率19%，9个项目首开，其中首开认购率达到80%以上的有两盘，分别为红豆.和院、万科锦里。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
住宅市场-面积
▶总体来看，100-120㎡的产品为镇江市区主力，从产品供应上看，100㎡以下户型越来越稀少，150㎡以上户型明显增多；从成交结构来看，130-150㎡占比逐渐放大，改善需求慢慢释放。
住宅市场-单价
▶1-1.2w/㎡为市场主流单价段，从历年成交结构趋势来看，2018年镇江市区已经进入万元时代，8k/㎡以下占比大幅缩减，2020年随着恒大铂珺花园、中南上悦诗苑的热销，1.2-1.4w/㎡单价段成为成交次主力，购房者开始追究舒适性。
住宅市场-区域
▶润州、京口为价格第一梯队、丁卯丹徒为第二梯队，大港为最低价板块，但随着大港站的通车，板块连接苏南、苏北交通枢纽的位置，未来发展潜力大；润州供销量价都是天花板，品牌房企聚集，但库存压力也最大；丹徒区去化周期最长，安全系数较低。
住宅市场-排名
▶恒大铂珺花园降价热销，稳居年度成交额榜首；中南凭借多个项目联动，位居企业成交额TOP1；美的、万科品牌深耕，认可度高，分列第三、第四位。
小结：
▶20年由于其特殊性，1季度市场最低谷，2季度低价跑量，市场回暖明显，4季度市场彻底复苏，成交量猛增就价格而言，整体均价维稳；
▶库存四季度开始伊始持续走低，润州为主要供应区域，丁卯、丹徒库存小但流速过慢，去化周期较长；
▶100-120㎡的产品为主力产品，130-150㎡占比逐渐放大；1-1.2w/㎡为市场主流单价段，1.2-1.4w/㎡成为成交次主力；
▶主城区以目前以平推为主，整体项目当天认购情况较差，主要依靠后期渠道导客，预计短期内维持现状不变。
2020年镇江主城区量跌价稳，四季度表现亮眼，市场逐渐进入平稳安全期。
四、住宅市场（县市）
1.丹阳
▶丹阳市在2020年由于供应量骤减30%，限制了成交量，环比19年下滑27%，随着红星天铂、爱家尚城等高价项目的热销，导致均价上涨7%；逐月走势来看，9月信达·香堤明珠、融创.云阳华南映两新盘入市，供销量达到全年顶峰，直至年底持续保持高位。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
排名：TOP10项目7个位于华南、高新板块，其中中南君悦府蝉联榜单TOP1位置，红星天铂品质受到认可，挤进前三，华都锦城集中签约获TOP2位置；开发商方面，丹阳本土开发商依旧处于龙头地位，云阳凭借和融创合作开发总销第三位，天怡多盘热销冲顶。
2.句容
▶2020年受疫情影响，句容楼市遇冷，供销量价下跌，供应下跌33%，成交下跌23%，均价下跌12%，南京投资客热情下降，预计市场将持续下行；逐月来看，4月份疫情影响消散之后集中出货，成交量冲顶，“金九银十”以价换量未有明显效果。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
排名：从项目成交金额来看，宝华撑起句容半壁江山，其中句容作为碧桂园的“大本营”，5个项目上榜，凤凰城几次降价之后，成交冲顶，恒大童世界屈居第二；从开发商来看，碧桂园一枝独秀，总销比第二名恒大多一倍，金科凭借高溢价位列第三。
3.扬中
▶2020年扬中市场以价换量现象明显，均价下跌7%，但成交量仅上升6%，随着新天地·天玺一号、新城·九里香畔的入市，供货量全年峰值，导致库存猛增，去化周期拉长。
注：商品住宅=普通住宅+别墅
排名：恒大、新城、碧桂园三大品牌房企瓜分扬中半壁江山，分列2020年全年成交金额TOP3；其中吾悦.迎宾府2020年新入市，凭借品牌号召力和超高的性价比，斩获项目成交额第三的位置，恒大养生谷持续热销，碧桂园滨江华府降价跑量。
小结：
▶今年县级市市场整体与主城区一致，一季度受疫情影响，市场预冷，二季度开始句容、扬中以价换量，唤醒市场，有一波跑量，丹阳通过控制供货量激客户购买欲，但效果甚微；
▶扬中受人口等限制，在售项目少库存小，但去化周期长，潜在风险较大；句容、丹阳控制供货量，库存量持续减少，去化周期缩短；
▶碧桂园、恒大瓜分句容、扬中市场，以价换量追究高周转，本土企业抢占丹阳半壁江山，土地储备多，拉长销售周期；
▶扬中随着恒大的补仓和新城的持续加推，未来将量涨价稳，库存压力增大；丹阳未来加大供应，以及三盛、中海、融创等品牌房企的加推，价格或有小涨；句容整体保持平价跑量态势不变。
2020年县级市整体受市区影响较大，市场下行明显，句容、扬中价格均价下跌，丹阳微涨。
五、商办市场
注：数据仅为主城区
●商业：2020全年供应117.2万方，环比下降59%，成交12.06万方，环比下降28%，均价18045元/㎡，环比下降2%。
●办公：2020全年供应4.03万方，环比上升31%，成交1.96万方，环比下降38%，均价13542元/㎡，环比上升21%。
●公寓：2020全年供应12.11万方，环比下降11%，成交6.45万方，环比下降26%，均价8956元/㎡，环比下降16%。
注：商办=商业+办公+公寓
▶2020年受到住宅市场的影响，镇江市区商办市场进入最低谷量价齐跌，成交量下跌28%，均价下跌8.8%；从逐月来看，随着6月太古城、鸿鑫商业广场的入市，供货量达到全年峰值，流速逐渐加快，第四季度为全年成交峰值阶段。
商办市场-面积
▶30-70㎡的产品为市场主力，其中30-50㎡成交量最高，近三年40-50面积商办类产品占比提升，主要是公寓项目的热销，本地客户的投资意识愈发强烈。
商办市场-单价
▶1-2.5万元/㎡为市场主力，这其中1-1.5万元/㎡公寓占比较高、2-2.5万商业占比较高，从历年成交结构趋势来看，1.5-2.5万元/㎡占比不断提升。
商办市场-区域
▶丁卯商办成交均价最高，主要是珑悦苑价格较高拉高均价；润州是主力供销区域，供货量充足但销售不理想，导致库存最大；从去化周期来看，区域配套相对饱和，影响去化速度，导致去化周期最长。
商办市场-排名：碧桂园滨湖湾周边商业配套缺失，且投资回报率高，成为2020年市区商业成交金额TOP1项目；中建大观京江府老盘热销，学府板块商业支柱项目。
注：商办=商业+办公+公寓
镇江市区公寓接受度高，市场热销；其中尔家公寓在上半年低价跑量，斩获金额、面积双料冠军；太古城凭借区位优势位列TOP2，中企檀悦名居二季度公寓入市，凭借低总价优势，进入TOP10。
注：商办=商业+办公+公寓
小结：
▶2020年商办市场成交金额30.21亿元，成交面积20.48万方，存量面积211万方，去化周期96个月。全年商办市场依旧低迷，总体货量远低于同期19年；市场选择客户更具实力与资金储备。
六、市场预判
▶2021年预计中央政策不会放松，继续以维稳为主旋律；地方层面，不排除镇江政府会出台利好政策，刺激低迷的楼市。
▶2021年土地市场将持续遇冷，已进入房企库存充足，拿地积极性低；受住宅市场影响，房价较低，拿地成本高利润低，外来开发商以观望为主。
注：数据仅为主城区
▶2021年镇江新房市场将持续平稳期，弹性较小，价格趋稳，货量充足，库存有一定压力。
注：数据仅为主城区
小结：
▶中央政策以维稳为主旋律，地方或将出台利好楼市政策，刺激市场回暖；
▶2021年土地市场将持续遇冷，进入房企拿地积极性低；外来房企观望为主；
▶2021年镇江新房市场将持续平稳期，弹性较小，价格趋稳，货量充足，库存有一定压力。
2021年是机会和挑战并存的一年，镇江楼市将积极去库存，保持平价跑量态势。
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